Cosa non fare (e cosa fare) in caso di ipoteca sulla prima casa per debiti verso l'Agenzia delle Entrate Riscossione
Aggiornato al 9/10/2024
In presenza di debiti per importi superiori ad € 20.000 verso l'Agenzia delle Entrate Riscossione è ben possibile che l'ufficio intenda iscrivere ipoteca sulla prima casa del debitore. In questo caso, come prescritto dall'art. 77 DPR n. 602/1973, l'Agenzia delle Entrate Riscossione, prima di iscrivere ipoteca sulla prima casa, deve comunicare al contribuente un preavviso di iscrizione al fine di informarlo che, se non provvede al pagamento dei debiti, entro il termine di 30 giorni, provvederà appunto ad iscrivere l' ipoteca.
In questa situazione in cui è coinvolta la prima casa è facile farsi prendere dal panico, rivolgersi ad un avvocato ed impugnare il preavviso di ipoteca sollevado ogni sorta di eccezioni per cercare di ottenere l'annullamento dell'atto; tipicamente l'eccezione che più di frequente viene sollevata è quella di "difetto di motivazione"; la giurisprudenza, però, sul punto è davvero sfavorevole al contribuente: "La comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria è prevista dall'art. 77 del D.P.R. n. 602 del 1973. ... L'agente della riscossione è tenuto a notificare al proprietario dell'immobile una comunicazione preventiva contenente l'avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l'ipoteca" (co. 2-bis). Come risulta evidente dal loro tenore testuale, queste disposizioni non prescrivono affatto che in sede di preavviso debbano essere date indicazioni sul bene o sui beni che potranno subire l' iscrizione ipotecaria e ciò è, peraltro, conforme al fatto che il preavviso è essenzialmente finalizzato ad indurre l'obbligato, ove possibile, al pagamento spontaneo del debito e nel contempo a garantirlo da un altrimenti improvviso assoggettamento del suo patrimonio alla cautela reale (cfr. Cass. n. 25600/2021), mentre spetta poi al creditore e, per lui, all'agente della riscossione individuare concretamente il bene o i beni che sia necessario e sufficiente sottoporre all'iscrizione ipotecaria, una volta che i trenta giorni del preavviso siano inutilmente decorsi. Il giudice di legittimità, del resto, ha precisato che la motivazione del preavviso di ipoteca è soddisfatta dal solo richiamo agli atti presupposti (cfr. Cass. n. 8423/2019)." (CGT1°Grado, Roma, Sez. XVII, n. 1832/2024).
In sostanza, perciò, se hai ricevuto un preavviso di iscrizione di ipoteca per debiti verso l'Agenzia delle Entrate Riscossione e temi che l'ipoteca venga iscritta sulla tua prima casa, per quanto la situazione sia difficile, non ha alcun senso impugnare il preavviso contestando un difetto di motivazione perché come hai visto, secondo la giurisprudenza, il preavviso non deve contenere alcuna motivazione diversa dal semplice richiamo agli atti presupposti (quali, normalmente, le cartelle di pagamento e/o gli avvisi di accertamento che fondano il credito dell'Ufficio); richiamo che è sempre presente in tutti i preavvisi.
A ben vedere le uniche eccezioni che potrebbero giustificare l'impugnazione del preavviso davanti al giudice sono i) l'essere il debito sceso (per qualsiasi ragione) sotto al soglia di € 20.000, ii) l'intervenuta prescrizione dei debiti oppure, infine, iii) la mancata notifica degli atti presupposto (tipicamente, come detto, cartelle di pagamento e avvisi di accertamento).
In conclusione, se hai debiti verso l'Agenzia delle Entrate Riscossione e questa ti ha notificato un preavviso di ipoteca, ed hai paura che questa venga iscritta sulla tua prima casa, non conviene mai impugnare tale preavviso per così dire a casaccio ma soltano ove ricorra una delle tre eccezioni di cui sopra ti ho detto. Dopodiché, se non è possibile/opportuno impugnare il preavviso ricordati che la prima casa non può mai essere pignorata dall'Ufficio ed inoltre che esistono alcuni strumenti (previsti dal D.Lgs n. 14/2019) che (al ricorrere di certi presupposti) consentono di ridurre i debiti verso l'Agenzia delle Entrate Riscossione.
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Avv. Alberto Bindi
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