IPOTECA AGENZIA ENTRATE: una guida pratica !
- albertobindi
- 24 nov 2022
- Tempo di lettura: 8 min
Aggiornamento: 4 apr
Ipoteca Agenzia Entrate: una guida pratica ! Dove trovare tutte le risposte ...
INDICE
2. Come si fa a sapere quando l'Agente della Riscossione sta procedendo con l' iscrizione ipotecaria?
1. Cos’è l’ipoteca dell' Agenzia delle Entrate Riscossione?
L'ipoteca è una misura cautelare che l'Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere sulla casa o comunque sugli immobili del debitore per un importo pari al doppio del suo credito; in pratica, l' ipoteca è una garanzia cd reale per l’Agente della Riscossione poiché l'immobile sul quale è iscritta non può essere venduto (se prima il creditore non paga quanto dovuto) e comunque il ricavato della vendita deve essere in via prioritaria destinato a saldare quel debito.
2. Come si fa a sapere quando l'Agente della Riscossione sta procedendo con l' iscrizione ipotecaria?
L’Agenzia delle Entrate Riscossione, decorsi sessanta giorni dalla notifica della cartella di pagamento o novanta giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento esecutivo, può procedere con l’ iscrizione ipotecaria sulla casa (o altro immobile); tuttavia prima di procedere con l’iscrizione ipotecaria, con apposita comunicazione (cd "preavviso di iscrizione ipotecaria"), deve intimare al debitore il pagamento delle somme dovute entro i 30 giorni successivi con l'avvertimento che in difetto procederà ad iscrivere l'ipoteca. Perciò una volta ricevuta questa comunicazione il debitore è preavvertito che è prossima l'iscrizione dell'ipoteca.
3. I limiti dell'ipoteca
L'Agenzia delle Entrate Riscossione può procedere con l'iscrizione ipotecaria soltanto se il suo credito è superiore all’importo di € 20.000; sotto questa soglia invece l' ipoteca non può essere iscritta; al fine del computo di questo limite vanno considerati tutti i debiti affidati all'Agenzia delle Entrate Riscossione e quindi non soltanto quelli di natura fiscale ma anche tutti gli altri (previdenziali, multe, ecc...) e pure i debiti oggetto di contestazione giudiziale (in mancanza di una sospensione).
4. Iscrizione ipotecaria sulla prima casa
L'Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca anche sulla prima casa. A questo proposito allora è importante non confondere i limiti per l'iscrizione dell'ipoteca con i limiti del pignoramento; l’ipoteca, infatti e come già detto, può essere iscritta alla sola condizione che i debiti siano di ammontare superiore da € 20.000; perciò, può essere iscritta anche per debiti inferiori ad € 120.000 (soglia che invece rileva per l’esecuzione) e anche sulla così detta prima casa e cioè sull’unica abitazione non di lusso di proprietà del debitore nella quale egli abbia la sua residenza anagrafica (sulla quale, invece, in linea di massima non può mai essere attivata l’esecuzione forzata).
5. L’Ufficio ha un obbligo di iscrivere l’ipoteca esattoriale ?
L’ipoteca legale può essere iscritta a discrezione dell'Agenzia delle Entrate Riscossione la quale quindi al riguardo non ha alcun obbligo. E' però vero che se l'Agenzia delle Entrate Riscossione vuole pignorare un immobile deve obbligatoriamente procedere prima all'iscrizione dell'ipoteca.
6. Quanto tempo passa tra ipoteca e pignoramento ?
L’Agenzia delle Entrate Riscossione (Equitalia) se intende pignorare un immobile ha l’obbligo di iscrivere preventivamente l’ipoteca esattoriale ed attendere 6 mesi; quindi, tra l'iscrizione dell'ipoteca e il pignoramento devono passare non meno di 6 mesi.
7. Cosa succede dopo l'ipoteca ?
Se l'ipoteca è stata iscritta sull'immobile che ha congiuntamente le seguenti caratteristiche:
è l'unico immobile di proprietà del debitore,
non è di lusso e comunque non è classato in A/8 e A/9,
è adibito ad uno abitativo
e il debitore vi risiede anagraficamente,
dopo l'iscrizione ipotecaria non succede assolutamente niente ... questo perché tale tipologia di immobile (cd prima casa) non può essere pignorato dall'Agenzia delle Entrate Riscossione.
Ugualmente, se l'ipoteca è stata iscritta su un'altra tipologia di immobile (non avente le suddette caratteristiche) ma il debito è di importo inferiore ad € 120.000 non succede ugualmente niente.... perché con debiti inferiori ad € 120.000 l'ex Equitalia non può procedere con il pignoramento.
Se, invece, l'ipoteca è stata iscritta su un immobile diverso dalla prima casa e il debito è di importo superiore ad € 120.000, allora l'Ufficio decorsi 6 mesi può procedere con il pignoramento e quindi alla vendita all'asta dell'immobile; ciò, ovviamente non si verifica se nel frattempo il contribuente ha chiesto ed ottenuto la rateizzazione del debito, oppure se ha ottenuto la sospensione dell'efficacia esecutiva delle cartelle esattoriali e/o degli avvisi di accertamento da cui scaturisce il debito oppure ancora è riuscito ad ottenere in via giudiziale l'annullamento del debito.
8. Quanto dura l' ipoteca dell'Agenzia delle Entrate ?
L'ipoteca esattoriale iscritta dall' ex Equitalia ha una durata di 20 anni; periodo questo al termine del quale può essere rinnovata per altri 20 anni e così via (sempreché nel frattempo il debito non si sia stato estinto).
9. La vendita di un immobile con ipoteca dell' Agenzia Entrate Riscossione ?
Partiamo da una premessa importante: è sicuramente possibile vendere un'immobile anche se sopra l'Agenzia delle Entrate Riscossione ci ha iscritto un' ipoteca. Per fare ciò, però, è necessario rispettare alcune procedure; difatti, l'art. 52, co. 2 bis, del DPR n. 602/1973 prevede: "Il debitore ha facoltà di procedere alla vendita del bene pignorato o ipotecato al valore determinato ai sensi degli articoli 68, 79 e 80, comma 2, lettera b), con il consenso dell’agente della riscossione, il quale interviene nell’atto di cessione e al quale è interamente versato il corrispettivo della vendita. L’eccedenza del corrispettivo rispetto al debito è rimborsata al debitore entro i dieci giorni lavorativi successivi all’incasso.".
Il dato di partenza è quindi questo: il debitore può vendere l'immobile ipotecato soltanto con il previo consenso dell’Agenzia delle Entrate Riscossione la quale deve intervenire all’atto di vendita e alla quale l'acquirente deve versare l'intero corrispettivo della vendita; in caso poi di eccedenza del corrispettivo rispetto al debito, la differenza deve essere rimborsata al debitore entro i dieci giorni successivi all’incasso.
Tieni però a mente che l'Agenzia delle Entrate Riscossione è obbligata per legge a prestare il proprio consenso alla vendita qualora il prezzo di vendita dell'immobile ipotecato non è inferiore a quello risultante dal reddito catastale dell'immobile, aggiornato del 5%, moltiplicato per 100 e, infine, moltiplicato ancora per 3; a questo prezzo l'Agenzia delle Entrate Riscossione è vincolata a concedere il proprio consenso alla vendita; perciò, se il prezzo così calcolato è un prezzo di mercato è effettivamente possibile acquisire il consenso dell'Agente della Riscossione e procedere alla vendita dell'immobile.
Accade però spesso che il prezzo calcolato con i suddetti parametri sia completamente fuori mercato, cosicché la vendita di fatto è impedita dall'impossibilità pratica di trovare un acquirente disposto a pagare quel prezzo per l'immobile. Anche in questa evenienza non è tutto perduto: secondo quanto previsto dall'art. 68 del DPR n. 602/1973, infatti, è possibile chiedere al giudice la nomina di uno stimatore che individui il corretto valore di mercato dell'immobile; e al valore che risulterà da tale stima, auspicabilmente più basso di quello risultante dall'applicazione dei parametri previsti dall'art. 52 e in linea con i valori di mercato, sarà possibile vendere l'immobile essendo l'Agenzia delle Entrate Riscossione vincolata a prestare il suo consenso alla vendita.
In conclusione, è sicuramente possibile vendere l'immobile sul quale è stata iscritta ipoteca anche se ciò richiede il rispetto di alcune procedure che possono essere un pò complesse.
10. Come evitare l’iscrizione dell’ ipoteca esattoriale ...
Per evitare che l’Agenzia delle Entrate Riscossione iscriva l’ipoteca il debitore può:
anzitutto verificare se il debito supera la soglia di € 20.000; spesso, infatti, a seguito di pagamenti parziali, rottamazioni, rateazioni, ecc.. il debito potrebbe essere sceso sotto tale soglia di modo con conseguente illegittimità dell'iscrizione ipotecaria; inoltre, qualora il debito sia stato ‘ereditato’ (a seguito della morte di un parente) occorre verificare che non siano state ‘ereditate’ anche le sanzioni; queste ultime, infatti, a differenza dell’imposta e degli interessi, non si trasmettono all’erede; perciò, espungendo le sanzioni dal debito potrebbe risultare che questo è sceso sotto la soglia di € 20.000; in questi casi è opportuno presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate Riscossione per segnalare che il debito è sotto soglia e che non è legittima l’iscrizione dell’ipoteca; dopodiché qualora l'ufficio iscrivesse comunque l'ipoteca sarà necessario instaurare un contenzioso per ottenerne la cancellazione;
chiedere la rateizzazione del debito appena ricevuta il preavviso di iscrizione ipotecaria; in questo caso, infatti, l'ipoteca può essere iscritta solo se la rateizzazione non viene accolta oppure se, una volta concessa, si verifica la decadenza dalla medesima (ti ricordo che allo stato attuale la rateizzazione decade con il mancato pagamento di 8 rate anche non consecutive);
pagare una parte del debito così da farne scendere l’importo complessivo sotto la soglia di € 20.000 al di sotto della quale l’ipoteca non può essere iscritta; anche in questo caso è opportuno presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate Riscossione per segnalare che il debito è sotto soglia e che non è legittima l’iscrizione dell’ipoteca; dopodiché qualora l'ufficio iscrivesse comunque l'ipoteca sarà necessario instaurare un contenzioso per ottenere la cancellazione dell'ipoteca;
11. Quando fare il contenzioso ?
Se i metodi sopra elencati non funzionano o non sono applicabili, allora per evitare l'iscrizione dell'ipoteca è possibile impugnare davanti alla competente Autorità giudiziaria la comunicazione di preavviso di iscrizione ipotecaria notificata dall’Agenzia delle Entrate Riscossione; in tale sede sarà possibile eccepire i seguenti vizi:
la notifica della comunicazione da parte di un Ufficio (dell’Agente della Riscossione) territorialmente incompetente (la competenza spetta all’Ufficio di riferimento in base al domicilio fiscale del contribuente);
la mancata preventiva notifica della cartella di pagamento e/o dell’accertamento esecutivo;
l’essere il credito, a tutela del quale l’Ufficio vuole iscrivere ipoteca, di importo inferiore alla soglia di € 20.000 magari perché in tutto o in parte è intervenuta la prescrizione.
Inoltre, è possibile impugnare direttamente l'ipoteca qualora non sia stata preceduta dalla notifica del preavviso di iscrizione; se ti interessa approfondire questo argomento clicca sul seguente link ipoteca esattoriale.
Non è invece consigliabile impugnare la comunicazione per sollevare un vizio di difetto di motivazione o per contestare la mancanza di sottoscrizione o dell’indicazione del responsabile del procedimento; si tratta di piccoli vizi che raramente conducono all’annullamento dell’atto; ugualmente non è assolutamente opportuno impugnare il preavviso di ipoteca contestandone la legittimità per via del fatto che in esso non è specificato su quale immobile l'Ufficio intende iscrivere l'ipoteca; la giurisprudenza, infatti, solitamente non accoglie i ricorsi fondati su questa motivazione (sentenza CGT1° grado Piacenza, 3/3/2025).
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Come sempre spero che questo post ti sia stato d’aiuto e di averti fornito qualche parametro concreto che possa aiutarti nel compiere le tue valutazioni. Ti ricordo anche che se hai ricevuto un preavviso di iscrizione di ipoteca e hai bisogno di assistenza per decidere quale è la migliore opzione nel tuo caso specifico, oppure se vuoi vendere un'immobile sul quale l'Agenzia delle Entrate Riscossione ha iscritto ipoteca, o comunque se hai qualunque tipo di problema con un'ipoteca esattoriale, puoi richiederci una pre-analisi gratuita cliccando su questo link.
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Avv. Alberto Bindi
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Nel caso di vendita di un immobile gravato da ipoteca dell'Agenzia delle Entrate Riscossione, dall'importo della vendita, l'Agenzia trattiene il solo importo dell'ipoteca o anche gli interessi maturati dal momento dell'iscrizione dell'ipoteca fino a quello della vendita ?
Se l'ipoteca è di secondo grado..come si comporta l'agenzia delle entrate in caso di vendita?
Salve ma se il debito è stato estinto e l'ipoteca è stata cancellata e normale che ancora risulti in crif ? Come si fa per farlo cancellare ?