Guida pratica: tutto quello che c'è da sapere sull'iscrizione ipotecaria dell'Agenzia delle Entrate Riscossione
Aggiornato al 6/10/2024
Hai ricevuto una comunicazione d’ iscrizione di ipoteca da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione (cioè Equitalia) e non sai come comportarti? oppure vorresti vendere un'immobile sul quale l'Agente della Riscossione ha iscritto ipoteca e non sai come fare? In questo post rispondo a queste e a tante altre domande sull'ipoteca iscritta dall'Agenzia delle Entrate Riscossione.
INDICE
1. Che cos’è l’ipoteca dall' Agenzia delle Entrate Riscossione ?
L'ipoteca è una misura cautelare che l'Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere sulla tua casa o comunque sui tuoi immobili per un importo pari al doppio del suo credito. Se quindi, per esempio, l’Agenzia delle Entrate Riscossione è creditrice di € 25.000 (a titolo di imposte, sanzioni e interessi) può iscrivere ipoteca per € 50.000. In pratica, l' ipoteca è una garanzia per l’Agente della Riscossione poiché la casa (o altro immobile) sulla quale è iscritta non può essere venduta (se prima non paghi il creditore) e comunque il ricavato della vendita di quell’immobile deve essere in via prioritaria destinato a saldare quel debito.
2. Come si fa a sapere se l'Agenzia delle Entrate Riscossione sta per procedere con l' iscrizione ipotecaria ?
L’Agenzia delle Entrate Riscossione, decorsi sessanta giorni dalla notifica della cartella di pagamento o novanta giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento esecutivo, può procedere con l’ iscrizione ipotecaria sulla casa (o altro immobile). Tuttavia, prima di procedere con l’iscrizione ipotecaria l’Agenzia delle Entrate Riscossione, con apposita comunicazione, deve intimare al debitore il pagamento delle somme dovute entro i trenta giorni successivi. Con questa comunicazione l’Agente della Riscossione indica anche il valore del debito per cui intende procedere all’ iscrizione ipotecaria mentre invece non è tenuta ad indicare gli immobili sui quali vuole iscrivere l’ipoteca. Inoltre, per i debiti fino a € 1.000 l’Agenzia delle Entrate Riscossione non può procedere all' iscrizione ipotecaria prima di 120 giorni dall’invio, mediante posta ordinaria, di una comunicazione contenente il dettaglio del debito. Queste comunicazioni, perciò, preavvertono il contribuente circa il fatto che l'Ufficio sta per iscrivere ipoteca.
3. I limiti all'ipoteca legale di Equitalia
Equitalia, come già accennato, può iscrivere ipoteca legale su un immobile (la casa o altro immobile) di un determinato soggetto soltanto quando verso di esso è creditrice. Nel concreto, l' ipoteca legale di Equitalia può essere iscritta soltanto se il credito è superiore all’importo di 20.000 €; sotto questa soglia invece l' ipoteca legale non può essere iscritta. Ricordati però che il limite di 20.000 € è l’unico che rileva non ce ne sono altri. Al fine di valutare se un soggetto ha un debito inferiore ad € 20.000, di modo che è precluso ad Equitalia iscrivere ipoteca legale, vanno considerati tutti i debiti affidati all'Agenzia delle Entrate Riscossione e quindi non soltanto quelli di natura fiscale ma anche tutti gli altri (previdenziali, multe, ecc...); per esempio, se Mario ha debiti verso Equitalia a titolo di IRPEF per € 17.000 e a titolo di multe per infrazioni stradali per € 4.000, supera complessivamente la soglia di € 20.000 e, quindi, a suo carico l'Ufficio può iscrivere ipoteca legale. Inoltre, vanno pure considerati i debiti oggetto di contestazione giudiziale (in mancanza di una sospensione); così, e tornando all'esempio di prima, se per i debiti per € 17.000 a titolo di IRPEF è in corso una causa davanti al giudice ciò non toglie che concorrono nel computo al fine di verificare la soglia dei € 20.000.
4. L' ipoteca sulla prima casa per debiti con l' Agenzia delle Entrate Riscossione
Quando si hanno debiti veso l'Agenzia delle Entrate Riscossione questa, purtroppo, può iscrivere ipoteca anche sulla prima casa. A questo proposito è importante non confondere i limiti per l'iscrizione dell'ipoteca con i limiti del pignoramento degli immobili; in presenza di debiti, infatti, l’ipoteca può essere iscritta pure sulla prima casa alla sola condizione che i debiti siano di ammontare superiore da € 20.000; perciò, può essere iscritta anche per debiti inferiori ad € 120.000 (soglia che invece rileva per l’esecuzione) e anche sulla così detta prima casa e cioè sull’unica abitazione non di lusso di proprietà del debitore nella quale egli abbia la sua residenza anagrafica (sulla quale, invece, in linea di massima non può mai essere attivata l’esecuzione forzata). L'iscrizione ipotecaria sulla prima casa è sicuramente un problema perché pone dei vincoli in sede di vendita; ciò nonostante, l'iscrizione ipotecaria sulla prima casa non prelude alla vendita forzata dell'immobile perché, come ti ho anticipato, l'Agenzia delle Entrate Riscossione non può mai in nessun caso sottoporre ad esecuzione forzata la prima casa.
5. L' ipoteca di Equitalia su un immobile in comproprietà
Certamente l'Equitaia può iscrivere ipoteca anche su una quota di comproprietà dell' immobile. Per esempio se Francesca e Laura sono sorelle comproprietarie al 50% di un appartamento, e se solo la prima ha un debito verso l'Erario, è probabile che Equitalia iscriverà l'ipoteca legle sul 50% dell'appartamento di proprietà di Francesca.
6. L’Agenzia delle Entrate Riscossione ha un obbligo di iscrivere l’ipoteca esattoriale ?
Fermi i limiti cui più sopra ho fatto cenno, l’ipoteca legale può essere iscritta a discrezione dell'Agenzia delle Entrate Riscossione la quale quindi al riguardo non ha alcun obbligo. E' però vero che se l'Agenzia delle Entrate Riscossione vuole pignorare un immobile deve obbligatoriamente procedere prima all'iscrizione ipotecaria sullo stesso.
7. Quanto tempo passa tra ipoteca e pignoramento ?
L’Agenzia delle Entrate Riscossione (Equitalia) se intende pignorare un immobile ha l’obbligo di iscrivere preventivamente l’ipoteca esattoriale ed attendere sei mesi. Quindi, e per rispondere alla domanda, tra l'iscrizione dell'ipoteca e il pignoramento devono passare non meno di 6 mesi. Da ricordarsi, poi, che quanto alla prima casa l'Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca ma invece non può mai procedere al pignoramento.
8. Cosa succede dopo l'ipoteca ? Cosa succede se non si paga l'ipoteca ?
Se l'ipoteca è stata iscritta sull'immobile che ha congiuntamente le seguenti caratteristiche:
è l'unico immobile di proprietà del debitore,
non è di lusso e comunque non è classato in A/8 e A/9,
è adibito ad uno abitativo
e il debitore vi risiede anagraficamente,
dopo l'iscrizione ipotecaria da parte dell'Agenzia delle Entrate Riscossione non succede un bel niente... questo perché tale tipologia di immobile (cd prima casa) non può essere pignorato da parte dell'Agenzia delle Entrate Riscossione. Ugualmente, se l'ipoteca è stata iscritta su un'altra tipologia di immobile (non avente le suddette caratteristiche) ma il debito è di importo inferiore ad € 120.000 non succede niente.... perché con debiti inferiori ad € 120.000 Equitalia non può procedere con il pignoramento.
Se, invece, l'ipoteca è stata iscritta su un altra tipologia di immobile e il debito è di importo superiore ad € 120.000, allora l'Ufficio decorsi 6 mesi può procedere con il pignoramento e quindi alla vendita all'asta dell'immobile; ciò, ovviamente non si verifica se nel frattempo il contribuente ha chiesto ed ottenuto la rateizzazione del debito, oppure se ha ottenuto la sospensione dell'efficacia esecutiva delle cartelle esattoriali e/o degli avvisi di accertamento da cui scaturisce il debito oppure ancora è riuscito ad ottenere in via giudiziale l'annullamento del debito.
9. Qual è la differenza tra ipoteca e pignoramento ?
L'ipoteca è una garanzia reale con la quale l'Agenzia delle Entrate Riscossione si assicura che quel determinato bene immobile non possa essere venduto dal debitore senza il suo consenso e, comunque, si assicura che il ricavato della vendita di quell'immobile venga prioritariamente destinato al soddisfacimento del suo credito. Il pignoramento, invece, è il procedimento di esecuzione forzata grazie al quale l'Agenzia delle Entrate Riscossione fa vendere all'asta l'immobile (sul quale precedentemente ha iscritto ipoteca) al fine, con il ricavato, di soddisfare il proprio credito.
10. Equitalia può iscrivere l’ipoteca sulla casa parte di un fondo patrimoniale ?
Secondo quanto previsto dall’art. 170 Cod. Civ. "la esecuzione sui beni del fondo e sui frutti di essi non può aver luogo per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia". Perciò, nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate Riscossione (Equitalia) voglia iscrivere ipoteca sulla casa che il debitore ha immesso in un fondo patrimoniale, spetterà al debitore stesso contestare tale iscrizione dimostrando che il debito è estraneo ai bisogni della famiglia e il creditore ne era a conoscenza. La questione è comunque molto dibattuta in giurisprudenza.
11. Quanto dura l' ipoteca dell'Agenzia delle Entrate ?
L'ipoteca esattoriale iscritta da Equitalia ha una durata di 20 anni periodo questo al termine del quale può essere rinnovata per altri 20 anni e così via (sempreché nel frattempo il debito non si sia stato estinto).
12. La vendita di un immobile con ipoteca dell' Agenzia Entrate Riscossione ?
Partiamo da una premessa importante: è sicuramente possibile vendere un'immobile anche se sopra l'Agenzia delle Entrate Riscossione ci ha iscritto un' ipoteca esattoriale. Per fare ciò, però, è necessario rispettare alcune procedure; difatti, l'art. 52, co. 2 bis, del DPR n. 602/1973 prevede: "Il debitore ha facoltà di procedere alla vendita del bene pignorato o ipotecato al valore determinato ai sensi degli articoli 68, 79 e 80, comma 2, lettera b), con il consenso dell’agente della riscossione, il quale interviene nell’atto di cessione e al quale è interamente versato il corrispettivo della vendita. L’eccedenza del corrispettivo rispetto al debito è rimborsata al debitore entro i dieci giorni lavorativi successivi all’incasso.".
Il dato di partenza è quindi questo: il debitore può vendere l'immobile ipotecato soltanto con il previo consenso dell’Agenzia delle Entrate Riscossione la quale deve intervenire all’atto di vendita e alla quale l'acquirente deve versare l'intero corrispettivo della vendita; in caso poi di eccedenza del corrispettivo rispetto al debito, la differenza deve essere rimborsata al debitore entro i dieci giorni successivi all’incasso.
Tieni però a mente che l'Agenzia delle Entrate Riscossione è tenuta prestare il proprio consenso alla vendita qualora il prezzo di vendita dell'immobile ipotecato, come previsto dal citato art. 52, non sia inferiore a quello risultante dal reddito catastale dell'immobile, con l'aggiornamento del 5%, moltiplicato per 100 e, infine, moltiplicato ancora per 3; a questo prezzo l'Agenzia delle Entrate Riscossione è vincolata a concedere il proprio consenso alla vendita; perciò, se il prezzo così calcolato è un prezzo di mercato è effettivamente possibile acquisire il consenso dell'Agente della Riscossione e procedere alla vendita dell'immobile.
Accade però spesso che il prezzo calcolato con i suddetti parametri sia completamente fuori mercato, cosicché la vendita di fatto è impedita dall'impossibilità pratica di trovare un acquirente disposto a pagare quel prezzo per l'immobile. Anche in questa evenienza non è tutto perduto: secondo quanto previsto dall'art. 68 del DPR n. 602/1973, infatti, è possibile chiedere al giudice la nomina di uno stimatore che individui il corretto valore di mercato dell'immobile; e al valore che risulterà da tale stima, auspicabilmente più basso di quello risultante dall'applicazione dei parametri previsti dall'art. 52 e in linea con i valori di mercato, sarà possibile vendere l'immobile essendo l'Agenzia delle Entrate Riscossione vincolata a prestare il suo consenso alla vendita ad un prezzo non inferiore a tale valore.
In conclusione, e come hai visto, è sicuramente possibile vendere l'immobile sul quale è stata iscritta ipoteca anche se ciò richiede il rispetto di alcune procedure che possono essere un pò complesse e richiedere l'assistenza di un professionista.
13. Cancellazione dell' ipoteca di Equitalia sotto 20.000 euro
Se il credito, a garanzia del quale Equitalia ha iscritto l’ ipoteca, viene parzialmente annullato in autotutela o in via giudiziale, e scende sotto l’importo soglia di € 20.000 allora l' ipoteca deve essere oggetto di cancellazione; questo perché, come abbiamo detto, l’ipoteca di Equitalia può essere iscritta solo per debiti superiori ad € 20.000; per ottenere la cancellazione è necessario presentare un'istanza motivata all' Agente della Riscossione dopodiché qualora non vi provveda sarà necessario presentare un apposito ricorso al giudice (affinché ordini all'Agenzia delle Entrate Riscossione di cancellare l' ipoteca).
14. Altri casi di cancellazione dell'ipoteca dell'Agenzia delle Entrate RIscossione
La comunicazione di preavviso di iscrizione ipotecaria dell’Agenzia delle Entrate Riscossione può essere impugnata dal debitore davanti alla competente Corte di Giustizia Tributaria di primo grado. Con il ricorso il debitore può solo contestare i vizi propri dell’ipoteca. Tra i vizi sollevabili rientrano i seguenti:
la mancata preventiva notifica della cartella di pagamento e/o dell’accertamento esecutivo;
la mancata preventiva comunicazione dell’intenzione di adottare l’ipoteca;
l’essere il debito, a tutela del quale l’Ufficio vuole iscrivere ipoteca, di importo inferiore alla soglia di € 20.000;
la notifica della comunicazione da parte di un Ufficio (dell’Agente della Riscossione) territorialmente incompetente (la competenza spetta all’Ufficio di riferimento in base al domicilio fiscale del contribuente nel periodo d’imposta che rileva).
Non è invece consigliabile impugnare la comunicazione per sollevare un vizio di difetto di motivazione o per contestare la mancanza di sottoscrizione o dell’indicazione del responsabile del procedimento; si tratta di piccoli vizi che raramente conducono all’annullamento dell’atto. Inoltre, impugnando la comunicazione non è possibile contestare la fondatezza e la legittimità della pretesa creditoria: cioè, non si può contestare l’esistenza e l’ammontare del debito; ma si può contestare l'intervenuta prescrizione; resta comunque sempre salva la possibilità di contestare l’illegittimità dell’iscrizione per omessa notifica dell'atto presupposto e cioè, normalmente, della cartella esattoriale o dell’avviso di accertamento esecutivo. Infine, ricordati che se non hai impugnato il preavviso di iscrizione di ipoteca puoi comunque impugnare la successiva iscrizione nel termine massimo di 60 giorni da quando ti è stata notificata l'iscrizione o, comunque, da quando hai scoperto che l'Ufficio ha iscritto l'ipoteca (questo nel caso in cui l'Ufficio non ti abbia notificato l'iscrizione).
15. Come togliere ipoteca Agenzia delle Entrate ? E’ possibile evitare l’iscrizione dell’ ipoteca esattoriale ?
Per evitare che l’Agenzia delle Entrate Riscossione iscriva l’ipoteca esattoriale sulla casa (o altro immobile) il debitore può:
anzitutto verificare, una volta ricevuta il preavviso di iscrizione di ipoteca e quindi prima che questa venga effettivamente iscritta, se il debito supera effettivamente la soglia di € 20.000; spesso, infatti, a seguito di pagamenti parziali, rottamazioni, rateazioni, ecc.. il debito potrebbe essere sceso sotto tale soglia di modo che l’iscrizione dell’ipoteca non è legittima; inoltre nel caso in cui una parte del debito sia stata ‘ereditata’ occorre verificare che non siano state ‘ereditate’ anche le sanzioni; queste ultime, infatti, a differenza dell’imposta e degli interessi, non si trasmettono all’erede; perciò, espungendo le sanzioni dal debito potrebbe risultare che questo è inferiore alla predetta soglia di € 20.000; in questi casi è opportuno presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate Riscossione per segnalare che il debito è sotto soglia e che non è legittima l’iscrizione dell’ipoteca; dopodiché qualora l'ufficio iscrivesse comunque l'ipoteca sarà necessario instaurare un contenzioso per ottenere la cancellazione dell'ipoteca;
chiedere la rateizzazione del debito; in questo caso, infatti, l'ipoteca può essere iscritta solo se la rateizzazione non viene accolta oppure se, una volta concessa, si verifica la decadenza dalla medesima (ti ricordo che allo stato attuale la rateizzazione decade con il mancato pagamento di 8 rate anche non consecutive); se viceversa l'ipoteca è già stata iscritta il successivo ottenimento della dilazione del debito non determina il venir meno dell'ipoteca (viene meno, infatti, soltanto con il pagamento dell'ultima rata);
pagare una parte del debito così da farne scendere l’importo complessivo sotto la soglia di € 20.000 al di sotto della quale l’ipoteca non può essere iscritta; per esempio, a fronte di un debito di € 25.000 il debitore potrebbe pagare all’Agenzia delle Entrate Riscossione l’importo di € 6.000; in questo modo il debito residuo di € 19.000 non legittimerebbe più l’iscrizione dell’ipoteca; anche in questo caso è opportuno presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate Riscossione per segnalare che il debito è sotto soglia e che non è legittima l’iscrizione dell’ipoteca; dopodiché qualora l'ufficio iscrivesse comunque l'ipoteca sarà necessario instaurare un contenzioso per ottenere la cancellazione dell'ipoteca;
impugnare davanti al giudice (se ne sussistono i presupposti) la comunicazione di iscrizione d’ipoteca (oppure la successiva iscrizione) chiedendo al giudice che in via cautelare disponga la sospensione dell’iscrizione (in attesa della decisione nel merito del giudizio).
16. Quanto costa cancellare ipoteca Equitalia?
Cancellare l'ipoteca iscritta da Equitalia ha un costo: € 59,00 per imposta di bollo, € 35,00 per tassa ipotecarie e lo 0,5% del valore dell'ipoteca che si intende cancellare (con un minimo di € 200,00).
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Come sempre spero che questo post ti sia stato d’aiuto e di averti fornito qualche parametro concreto che possa aiutarti nel compiere le tue valutazioni. Ti ricordo anche che se hai ricevuto un preavviso di iscrizione di ipoteca e hai bisogno di assistenza per decidere quale è la migliore opzione nel tuo caso specifico, oppure se vuoi vendere un'immobile sul quale l'Agenzia delle Entrate Riscossione ha iscritto ipoteca, o comunque se hai qualunque tipo di problema con un'ipoteca esattoriale, puoi richiederci una pre-analisi gratuita cliccando su questo link.
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Avv. Alberto Bindi
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Nel caso di vendita di un immobile gravato da ipoteca dell'Agenzia delle Entrate Riscossione, dall'importo della vendita, l'Agenzia trattiene il solo importo dell'ipoteca o anche gli interessi maturati dal momento dell'iscrizione dell'ipoteca fino a quello della vendita ?
Se l'ipoteca è di secondo grado..come si comporta l'agenzia delle entrate in caso di vendita?
Salve ma se il debito è stato estinto e l'ipoteca è stata cancellata e normale che ancora risulti in crif ? Come si fa per farlo cancellare ?